LMNP : comment marche l'amortissement, et ses limites

L'amortissement est une charge comptable qui étale le prix du logement et des meubles sur leur durée d'usage, et se déduit des loyers imposables sans qu'aucun euro ne sorte du compte. Il n'existe qu'au régime réel de la location meublée, pas au micro-BIC. Il ne peut pas créer de déficit : l'article 39 C du code général des impôts le plafonne au loyer acquis diminué des autres charges. Et pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value.

Un premier investisseur entend souvent que le régime réel « efface l'impôt » pendant plusieurs années. Le mécanisme derrière cette phrase porte un nom : l'amortissement.

Il est réel, il est encadré par trois règles précises, et il a une contrepartie qui se découvre à la revente.

Qu'est-ce que l'amortissement d'un bien loué en meublé ?

Pensez à une voiture de société achetée 30 000 €. Elle servira cinq ans. Chaque année, l'entreprise inscrit 6 000 € de charge dans ses comptes, alors qu'elle n'a rien décaissé depuis l'achat. Elle constate simplement qu'un cinquième de la valeur du véhicule a été consommé.

Un logement meublé fonctionne pareil. Au régime réel, le bien devient une immobilisation inscrite au bilan, et sa dépréciation annuelle se déduit des loyers.

Deux caractéristiques en découlent, et elles expliquent l'essentiel du reste.

• C'est une charge sans décaissement. Elle réduit l'impôt sans réduire la trésorerie, contrairement à une taxe foncière ou à une mensualité de crédit.
• Elle est finie. Un composant amorti sur 20 ans ne produit plus rien la 21e année. L'avantage s'épuise, il ne se renouvelle pas.

Le micro-BIC ne connaît pas ce mécanisme. D'après Service-Public.fr, il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d'une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, sans qu'aucune charge ne se déduise en plus. L'amortissement suppose donc le régime réel, une comptabilité et un bilan. Son effet sur la trésorerie mensuelle est chiffré dans notre article sur les leviers d'un cash-flow positif.

Sur quelles durées un logement meublé s'amortit-il ?

Il n'existe pas de durée unique. L'article 39 du code général des impôts renvoie aux usages de chaque nature d'activité, et le BOFiP publie les taux les plus couramment appliqués, à titre purement indicatif : 1 à 2 % par an pour les maisons d'habitation ordinaires, 2 à 5 % pour les bâtiments commerciaux, 5 à 10 % pour les agencements et installations, 10 % pour le mobilier.

Un immeuble ne se déprécie pas d'un bloc. Une chaudière se remplace bien avant les murs porteurs. L'article 15 bis de l'annexe II au même code impose donc d'isoler les composants — les éléments principaux dont la durée réelle d'utilisation diffère de celle du bien et qui devront être remplacés en cours d'exploitation. Chacun a son propre plan d'amortissement.

Prenons un T3 meublé de première couronne parisienne. Coût total de l'opération : 240 000 €, soit 200 000 € de prix d'achat, 15 000 € de frais d'acquisition, 16 000 € de travaux et 9 000 € de meubles. Il se loue 1 300 € par mois, soit 15 600 € par an — 6,5 % de rendement brut.

La quote-part de terrain est fixée à 15 % du prix d'achat, soit 30 000 €. La construction représente donc 170 000 €, et la base amortissable s'établit à 170 000 + 16 000 = 186 000 €.

Sur ce bien à 240 000 € loué 1 300 € par mois, la dotation théorique atteint donc 7 689 € par an. Les 15 000 € de frais d'acquisition n'y figurent pas : ils se déduisent immédiatement ou s'ajoutent à la base amortissable, au choix, et cet arbitrage se tranche avec un expert-comptable.

Pourquoi le terrain ne s'amortit-il pas ?

Parce qu'il ne se consomme pas. Le BOFiP énonce que les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent lieu à aucun amortissement. Le loueur doit ventiler à son bilan la valeur de la construction et celle du terrain.

La conséquence est mécanique : plus la part du foncier est élevée, plus la base amortissable est faible. Sur ce bien, si la quote-part de terrain avait été fixée à 25 % au lieu de 15 %, la base de la construction serait tombée à 166 000 € et la dotation annuelle à environ 6 059 €. La ventilation n'est donc pas un détail de présentation.

Pourquoi l'amortissement ne peut-il pas créer de déficit ?

C'est la limite la moins connue, et la plus structurante.

Le II de l'article 39 C du code général des impôts prévoit que, lorsqu'un bien est donné en location par une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes au bien. Le BOFiP précise que ces autres charges comprennent l'entretien, les réparations, l'assurance, les frais financiers et les taxes foncières, à l'exclusion des dotations aux amortissements elles-mêmes.

Reprenons notre exemple, première année d'exploitation.

La limite s'établit à 15 600 − 10 230 = 5 370 €. La dotation théorique était de 7 689 €. Seuls 5 370 € se déduisent cette année-là, et le résultat imposable de l'activité tombe exactement à 0 €.

Les 2 319 € restants ne sont pas perdus. L'article 39 C prévoit leur report sur les exercices suivants, sous la même limite, sans limite de durée, et leur déduction intégrale lors de la cessation de la location.

Le contraste avec le micro-BIC se chiffre. Sur ces mêmes 15 600 € de loyers, l'abattement forfaitaire de 50 % laisse 7 800 € imposables. Avec une tranche marginale à 30 % et un taux de prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de 2026 — taux applicable à la location meublée non professionnelle d'après Service-Public.fr —, l'addition atteint 3 791 € pour la même année.

Une lecture opérationnelle en découle : le plafond monte avec le loyer. Un bien qui produit davantage de recettes pour la même base amortissable absorbe une dotation plus élevée, ce qui explique une partie de l'intérêt de la colocation face au meublé classique. Le détail des charges non récupérables et leur effet sur le rendement sont développés dans rendement brut, net et net-net.

Que devient un déficit de location meublée non professionnelle ?

L'amortissement ne peut pas creuser de déficit. Les autres charges, elles, le peuvent.

Supposons que les 15 000 € de frais d'acquisition soient déduits l'année de l'achat plutôt qu'amortis. Les autres charges passent à 25 230 €, contre 15 600 € de loyers. Le résultat de l'exercice devient un déficit de 9 630 €, et la limite de l'article 39 C étant négative, aucun amortissement n'est déductible : les 7 689 € partent intégralement en report.

Deux compteurs coexistent alors, avec deux règles différentes.

D'après le 1° ter du I de l'article 156 du code général des impôts, ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité, au cours des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel. Ils ne réduisent ni votre salaire, ni votre revenu global. La location nue dispose d'un mécanisme d'imputation partielle sur le revenu global ; la location meublée non professionnelle n'a pas d'équivalent.

Deux aléas pèsent sur ce raisonnement. Une vacance prolongée fait chuter le loyer acquis, donc le plafond de déduction de l'année. Et un plan d'amortissement se construit sur des règles fiscales susceptibles d'évoluer, comme l'a montré la réforme de 2025 décrite ci-dessous.

Que deviennent les amortissements à la revente ?

Longtemps, l'amortissement était sans contrepartie à la sortie : il réduisait l'impôt pendant l'exploitation sans peser sur la plus-value.

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C.

La formulation compte. Il ne s'agit pas d'une réintégration au résultat imposable de l'activité, mais d'une réduction du prix d'achat servant de référence dans le calcul de la plus-value des particuliers. L'assiette taxable augmente exactement du montant des amortissements déduits.

Sur notre exemple, supposons 52 000 € d'amortissements effectivement déduits en dix ans. L'assiette de plus-value augmente de 52 000 €. D'après Service-Public.fr, l'abattement pour durée de détention est de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. Après dix ans de détention, la fraction taxable de ces 52 000 € supporte donc :

• 6 916 € d'impôt sur le revenu : 52 000 × 70 % × 19 %
• 8 206 € de prélèvements sociaux : 52 000 × 91,75 % × 17,2 %

Soit environ 15 122 € de surcoût à la revente sur ce bien. En face, ces 52 000 € déduits pendant l'exploitation ont évité 25 272 € d'impôt et de prélèvements sociaux avec une tranche marginale à 30 %. Le solde reste positif d'environ 10 150 €, mais il est loin des 25 272 € que le seul avantage annuel laissait espérer.

Ce calcul isole l'effet des amortissements et ne constitue pas la plus-value elle-même. Deux éléments le font varier fortement. Plus la détention est longue, plus les abattements écrasent le surcoût, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. À l'inverse, une revente rapide expose la totalité du rattrapage.

Le III de l'article 150 VB écarte enfin cette minoration pour certains biens, notamment les logements situés en résidence étudiante et dans les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Le choix du régime, la ventilation entre terrain et construction, la décomposition en composants et les durées retenues relèvent d'un expert-comptable. Ce sont des décisions comptables opposables à l'administration, pas des réglages de simulateur.

Ce qu'il faut retenir

• L'amortissement est une charge sans décaissement : il réduit l'impôt sur les loyers, jamais la trésorerie. Il n'existe qu'au régime réel.
• Il ne peut pas créer de déficit. L'article 39 C du code général des impôts le plafonne au loyer acquis diminué des autres charges ; l'excédent se reporte sans limite de durée.
• Un déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur les revenus de la même activité, pendant dix ans, jamais sur le salaire.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. L'avantage est différé, il n'est pas supprimé.
• Plus la durée de détention est longue, plus les abattements réduisent ce rattrapage. Une revente rapide en expose la totalité.

Les montants de cet article sont des exemples et ne préjugent d'aucune opération réelle.